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如何辦理不動產登記？
2015/03/20
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作者：
施智傑
不動產登記之意義
係地政機關依法定程序，將公私有土地或建築改良物應登記之事項，包括不動產之標示、所有權及他項權利（含地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權等物權）之取得、設定、信託、喪失及變更情形，登錄於地籍資料庫或登載於特定之冊籍，以確定並保障權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、推行土地政策與課徵土地稅負之行政行為。
我國土地登記制度採公示主義，人民得申請發給土地或建築改良物之登記簿謄本、地籍圖謄本、閱覽地籍圖之藍晒圖、複製圖或電腦處理之地籍相關資料。
不動產登記之特色
中華民國土地登記制度係採權利登記制（又稱德國式，即土地權利之變動，非經登記不生效力）與托崙斯登記制（又稱澳洲式，即土地登記採國家賠償及發給權利書狀）二者融合而成，而不採契約登記制（又稱法國式，即土地權利之變動以訂立契據即生效力，而登記僅為對抗第三人之要件）。我國土地登記制度之特點為：全部土地強制登記、物權經登記而生效並具處分權、採實質審查登記申請、完成登記發給權狀、具公信力、登記失誤負賠償責任、土地現值、地價申報與登記併行完成法定程序。
依土地法第43條明載：「依本法所為之登記，有絕對效力。」此登記絕對效力，指不動產之得、喪、變更，經登記而確定，並賦予絕對之公信力。換言之，善意第三人基於信賴保護原則，因信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被剝奪；惟對於虛偽、詐欺而為矇冒登記之惡意第三人，真正權利人仍得對之提起塗銷之訴，經法院判決確定後，據以向地政機關辦理塗銷登記，以恢復其真正之權利。
不動產登記處理程序
一、申請收件：
1.登記義務人如為賣方，除檢附「有效期限內之印鑑證明」外，應親自到場，並提身分證正本、於申請書或登記原因證明文件內簽名，經核符後簽證。但申請抵押設定登記或內容變更之權利人為金融機構、義務人為自然人者，因業經查核程序，得免附義務人印鑑證明。
2.收件應依先後編列號數辦理。
3.文件依申請書、契約書副本（黏附稅單第二聯）、所有權狀、身分證明、印鑑證明、其他依法應附文件（如農業使用證明）、契約書正本（黏附稅單第一聯）等順序辦理。
二、計收規費：
1.土地權利變更登記、他項權利設定登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；土地總登記、土地所有權及建物所有權第一次登記，按申報地價或權利價值繳納千分之二之登記費。
2.土地權利變更登記逾期一個月，應處登記費一倍之罰鍰，但最高以二十倍為限。
三、審查內容：
1.依人、時、事、地之不同，研析適用之法令。
2.就管轄權之有無、格式填寫之完整、登記規費罰鍰之複核、稅費證明文件之查核、權利書狀之檢附、不動產標示與權利事項與登記簿記載之校對、登記簿有無限制登記或其他禁止註記、義務人對不動產權利處分權之有無、登記申請人行為能力與權利能力之有無、承諾簽註是否完備、代理權限等加以審查。
四、公告事項：
1.期間以日計算者，起始日不計算在內，末日為星期假日，以該日之次日為期間之末日。
2.權利人不能提出原權利書狀時，應於申請書切結，依公告三十日無人異議再辦登記；他項權利塗銷登記，經切結，得於登記完畢時，公告權利書狀註銷。
五、登簿校對：
1.依據法律規定得提前登記者外，如法院囑託登記機關辦理查封、假扣押、假處分及破產登記，或其他機關依法律規定囑託登記機關辦理禁止處分登記，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。
2.登記原因證明文件所載特約，如利率、違約金等，其屬應登記以外之事項，登記機關不予審查登記。
3.土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。
六、繕發書狀：
1.同一所有權人於同一土地上有數個區分所有建物時，其應分擔之基地權利應有部分，得依申請人之申請，分別發給權利書狀。
2.登記完畢之登記申請書件，除申請書、證明文件、應予註銷之原權利書狀外，其餘文件應加蓋登記完畢之章，發還申請人。
七、異動整理：
土地登記完畢後，應即辦理地籍統計，並將登記結果於登記完畢十日內通知稅捐機關，以釐正稅籍。
八、歸檔：
將留存書件整理歸檔備查。
申請不動產登記必備文件
一、登記申請書：
原因發生日期依契約證明文件內容填載；代理人應校對委託人身分，並具結負法律責任。
二、登記原因證明文件：
指證明登記事項原因之法律行為或法律事實之成立或發生之文件，如買賣所有權移轉契約書、權利移轉證明書、遺產分割協議書、贈與所有權移轉契約書、所有權移轉契約書、所有權人協議書、抵押權設定契約書、他項權利移轉變更契約書、債務清償證明書等。
三、權利書狀：
土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書。
四、申請人身分證明：
憑以審核登記申請人是否具有享受權利與負擔義務之能力、是否屬於真正之權利義務人及有無行為能力。如身分證核對後留置影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本、法人登記證明文件、法人代表人之資格證明書、法人設立或變更登記表等。
五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
1.委託書：於代理人申請土地登記時，應附委託書，但如於申請書載明委任關係時得免檢附。地政士第一次送件至地政事務所時，應將地政士開業執照、地政士公會會籍號碼報陳，以利稅課匡核。
2.義務人印鑑證明：以登記原因發生日期前一年以後核發者為有效。
3.繳（免）稅費證明文件：如土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件、契稅繳納收據或免稅證明書、遺產稅或贈與稅繳清或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書等依法應繳之稅費款。
4.放棄或拋棄權利之證明文件：如繼承人拋棄繼承權之法院准予備查證明文件，或優先購買權人放棄優先購買權之文件（可於申請書中切結）。
5.其他依照法律規定應檢附之文件：如農業用地作農業使用證明書、國宅機關核准函、財團法人主管機關核准或同意備查之證明文件，如土地複丈成果圖、稅金抵繳同意書、遺囑、繼承系統表、登記清冊、抵押權人同意書等。
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