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如何簽訂買賣契約？
2014/10/07
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作者：
李永然
一、訂約前應先明瞭買賣的意義
買賣契約是債法中最重要的一種法律行為，也是社會經濟活動最典型的交易方式；依《民法》第345條之規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」故：
(一)買賣是一種契約，經雙方當事人意思合致而成立；其為「債權契約」、「有償契約」、「雙務契約」、「不要式契約」。買賣當事人必有二方，一方稱出賣人，一方稱買受人，無論何方當事人，都可以為自然人或法人，亦可為單一之個人或多數人。
(二)買賣的主要內容為財產權和價金。買賣對買受人來說，就是要取得財產權，就出賣人來說，就是要獲取價金。如兩方不是為了取得財產權和價金，就不能稱作買賣了。
(三)買賣的履行必須是移轉財產權和支付價金的行為。所謂移轉財產權，就是出賣人必須使買受人取得財產之所有權，譬如動產之買賣，必須將動產交付，使買受人取得該動產之所有權；不動產之買賣，不但須將該不動產交付，並且必須將所有權辦理移轉登記於買受人。所謂支付價金，就是買受人將錢交給出賣人，以作為取得財產權之對價，一般法律上均將金錢之交付稱為「支付」，而物之交付始稱「交付」，以示區別。
二、應明瞭買賣契約何時成立
因買賣契約是「不要式」及「不要物」契約，因此只要雙方當事人對契約的簽訂表示意思一致即可，亦即對於物及價金，雙方均表示同意。依《民法》第345條第2項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」至於其他有關將來履行之方式、履行時期及費用等等，雖雙方未表示同意，但不影響買賣契約之成立。
三、一物兩賣的法律效力
在此特別提出一個社會上常見的問題，即「一物兩賣 」時，兩個買賣契約是否均為有效？所謂一物兩賣，就是出賣人就特定物同時或先後與數個買受人訂立數個買賣契約，例如出賣人先與甲訂立買賣契約後，再與乙訂立同樣的買賣契約，或同時與甲、乙訂立兩個相同的買賣契約。此時，先後或同時成立的兩個買賣契約皆有效成立。出賣人對甲、乙兩個買受人均負有履行移轉該物所有權之義務，甲或乙亦均可請求出賣人履行債務，如嗣後出賣人對甲或乙之債務有不能履行者，即須負債務不履行之損害賠償責任；而不獲履行之買受人可不經催告逕行解除契約。
一物兩賣均可發生買賣的效力，但在動產與不動產的買賣，會有不同的結果。在動產方面，因物的交付為動產所有權取得之要件，先受交付而占有動產者，即取得該動產之所有權，則不論買賣契約簽訂之先後，誰先受動產之交付，誰就取得該動產之所有權；在不動產方面，因不動產所有權之移轉，除交付外，尚須辦理登記，始能真正取得所有權，故任何人在未向地政機關辦理所有權移轉登記前，縱然已占有該不動產，仍不能取得該不動產的所有權。
四、其他應注意事項
簽訂買賣契約，除了要注意買賣契約的意義、成立及「一物兩賣」的問題之外，尚應注意以下五個問題：
(一)瑕疵擔保：此可分「物的瑕疵擔保」及「權利瑕疵擔保 」，出賣人就此所負的責任如何？應當加以約定。又《民法》第349條規定「權利瑕疵擔保責任」；而《民法》第354條則規定「物的瑕疵擔保責任」。
(二)危險負擔：買賣原則上，以「交付」為危險負擔的時期，然當事人如有特別約定，可以在契約書上註明。此由《民法》第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」即可明白。
(三)價金的給付：買受人如何給付價金，應於契約內註明。
(四)標的物交付：標的物應由出賣人送往或買受人自取，也可於契約內約定。
(五)訂明違約金：為了防止當事人違約，並藉以確保契約的履行，可以約定違約金。
契約除了以上五個問題應注意外，其餘如當事人間有特殊條件，均應訂明，才可避免無謂的紛爭。 
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