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共有土地要賣？不賣？如何處理？
2014/08/21
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作者：
高欽明
案例
今有張三與其他共有人共有座落於台北市信義區信義段○小段○○○地號，面積共一○○平方公尺，共有人數十二人，持分所有權各十二分之一，今共有人張三等九人協議出售該筆地號土地，惟他共有人中尚有李四等三人不肯出售，請問張三該如何處理？
解析
張三等除可向法院申請判決分割外，另外就是多和三位共有人協商，以求圓滿達到出售的目的，若三位共有人堅持不肯出售，欲不協商，甚至不同意分割之情形下，張三得用土地法第34條之1各項規定來處分上述地號土地，以達到地盡其利、物盡其用之目的。當然李四等人亦可依同法條第4項規定主張優先承買張三等第1項共有人之應有部分所有權，使其共有人數減少，茲將其辦理過程及順序分析如下：
一、首先張三須考量其同意出售之九人是否已合乎土地法第34條之1第1項規定，即同意出售之共有人數是否已超過二分之一及土地應有持分部分亦已超過二分之一；或其應有土地持分已超過三分之二，此時人數可以不用列入考慮。本案共有人數十二人，每人應有持分相同，即每人應有土地持分即十二分之一，則共有人數計算為（12÷2）＋1=7人，即本案欲出售人數應達到七人，才符合土地法第34條之1第1項規定之人數要件，另其應有持分面積計算為（12÷2）=6，即為應有持分面積需達十二分之六以上時，方符合第1項面積規定要件（逾二分之一以上）；或其應有持分達到十二分之八以上，人數可以不計，亦符合土地法第34條第1項規定之要件（應有持分超過三分之二，人數不列入計算），此時其可以依第2項規定，於契約簽訂時發函通知他共有人，此時張三寄發存證信函（雙掛號）送達李四等三人，徵求其是否欲優先購買張三等九人之「應有部分」所有權，若存證信函寄出後，李五經通知而無法送達或住址不明被退回後，張三得依公告方式代替之，一般公告方式逕以登報公告方式居多，此時已完成通知程序。
二、李四接到存證信函後，可依規定前往指定處履行買賣契約並領取應領回之出售價格，李四也可以依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之規定，準備好共有標的出售價格，以書面主張優先承買。
三、若李四、李五、李六同時主張優先承買時，其均有同一優先承買權，至應由何人購買，依土地法第34條之1執行要點第10點𣆂規定，其優先承買權之部分應按各主張優先承買權人之應有部分比率定之。第1項共有人即（張三等九人）需依主張優先承買權人在土地登記簿上之應有部分比率核算其應主張優先購買之比率，出售給各優先承買權人。
四、假設李四等第三人未主張優先承買，李四前來領取價金時，須簽立受領證明。此時若李五、李六未前來領取分配價金時，即可對未前來領取價金之共有人，辦理清償提存。即李五、李六等人未在十日內主張優先承買，亦無前來領取應分得價金時，第1項共有人即可向他共有人之戶籍資料所在管轄之地方法院提存所辦理提存手續，另於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或法院核發之提存書，以為清償之證明，惟提存之前得先申報整筆土地之增值稅。
五、完成前項程序後，共有人於申辦權利變更登記前，應先行申報土地移轉現值，並繳清整筆土地增值稅或契稅後，方能會同權利人辦理權利變更登記。並於登記申請書及買賣所有權移轉契約書內列明全體共有人，並於申請書備註欄敘明依土地法第34條之1第1項、第2項、第3項規定辦理之事由，如有不實，由申請人負法律責任。登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名蓋章，亦無須檢附印鑑證明及委託書。如因而取得不動產物權者，本法條第1項之部分共有人應代他共有人申請登記，地政機關則應於登記完畢後以書面將登記結果通知他共有人。 
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