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權利變換與協議合建比一比
2014/07/20

作者：李永然、陳曉祺
都市更新條例第25條第1項規定：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」簡言之，以重建方式辦理都市更新事業者，若為公辦之情況，得以「權利變換」、「徵收」、「區段徵收」或「市地重劃」等方式實施之；若為自辦之情況，得選擇之方式則僅有權利變換、協議合建及其他方式（參見《都市更新條例》第25條第1項）。上述方式中最常見者即為「權利變換」及「協議合建」，故本書中僅針對此兩種方式進行簡要說明。

一、權利變換簡介

「權利變換」之定義規定於《都市更新條例》第3條第5款：「係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」從而，「權利變換」為一公開、公平之分配方式，都市更新事業之參與者皆依其所投入之比例分配更新後建物並分擔成本。內政部就權利變換之細節已制定《都市更新權利變換實施辦法》作為規範。權利變換的原理是地主委託開發商代辦更新事業，是「折價抵付」的概念。權利變換的特性有以下幾點：
(一)立體分配：都市更新的權利變換，是對於基地及興建後之建物進行整體的「立體分配」，與「市地重劃」採取土地的「平面分配」情況不太一樣，這是權利變換的特性之一。
(二)顧及公平性：權利變換並非單純的土地價值重分配，其變換的包括土地所有權人及「合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人（農育權人）、耕地三七五租約」等權利變換關係人，所以，不僅應顧及更新地區內各土地所有權人間之負擔分配的公平，對於「他項權利人」也要有適當的處理或分配，並且平衡土地所有權人與實施者間的利益，實施者的投資也得獲配土地權利。
(三)保障財產權：權利變換計畫實施前，必須作意願調查，相關權利人可以自行選擇要不要參加分配，不參加者依估算價值領取現金補償，參加者則可依其意願選擇分配的建物，相關權利人之財產權都可獲得實質保障。
(四)民間主導：權利變換是以「實施者」及相關權利人為推動主體；目前公辦的情況較少，主管機關主要在扮演處理權利變換計畫的審查、實施監督者、爭執調處之仲裁者的角色，故仍以民間為主導。

二、協議合建簡介

都市更新之協議合建與一般合建契約大同小異，亦為地主提供土地，實施者（大多為建商）提供資金，雙方合作興建新建物，並約定新建房地分配方式之契約。《都市更新條例》中關於協議合建之規定主要為第25條之1：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」然實施者於都市更新之辦理程序中，必須處理土地上所有權利，除了土地及合法建物所有權人外，尚有違章建築、地上權、租賃權等；又對於不願參與協議合建者，亦得以「權利變換方式」處理，故「都市更新之協議合建」實際上較「傳統合建」更為複雜。
《都市更新條例》雖設定以「權利變換」方式為辦理都市更新事業之原則，然鑑於一般民眾及不動產開發業者對於權利變換較不熟悉，故目前大多數之案件仍是以「協議合建」方式進行，再以「權利變換」方式送件申請，以達減免稅捐之目的。若採用協議合建之方式，則為實施者與土地及建築物所有權人個別協商條件，分別簽立合建契約，締約過程與一般合建大同小異。惟政府為促進都市更新之發展，特別賦予都市更新事業之協議合建（相較於傳統合建）以下的優惠條件：
(一)無須全體同意：《都市更新條例》第25條原本規定協議合建方式須得「全體」土地及合法建築物所有權人同意，然如此易因少數幾戶不願配合而使得整個更新事業功虧一簣；為解決此一困境，特於民國92年間增訂第25條之1，將同意門檻放寬為「私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四」。
(二)公權力介入整合：對於不願參與協議合建者，實施者得以權利變換、協議價購或申請主管機關徵收之方式處理。內政部亦於95年間制定《直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第25條之1受理申請徵收、讓售執行應注意事項》，以辦理前開申請徵收之作業。
(三)公有土地或建築物之優先承購權：另依《都市更新條例》第27條第3項第5款之規定，以協議合建方式實施時，都市更新事業計畫範圍內之公有土地或建築物，得以標售或專案讓售予實施者；其採標售方式時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購。
三、兩者之比較
附表　權利變換與協議合建之比較

比較項目	都市更新權利變換	協議合建更新
同意門檻	經一定比例多數同意即可。	需 100% （或 80% ）同意。
地主權益	法令保障地主、實施者雙方，公平、公正、公開、條件一致。	以契約保障雙方，容易有個別暗盤交易，造成不公平現象，土地整合不易。
申請建照	實施者免檢附土地權利證明文件。	須協議合建之地主全部出具同意書。
不參與者補償	1.三家鑑價後補償。 2.依權變實施辦法發放或提存。	自行協議。
強制執行	逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之。	依私契向法院起訴，取得判決確定證明（取得執行名義），始得強制執行。
產權分配	採三家鑑價公司估價，產權分配公平合理。	以談判、妥協、合意達成分配之協議。
對於權利價值異議	1.提出異議，主管機關應限期審議核復。 2.異議者不服得提行政救濟，都市更新事業進行不受影響。	1.協議合建部分，不得異議，僅得向法院提起民事訴訟，曠日費時。 2.不同意者採權利變換部分，同左。
產權登記	更新完成後，由市、縣政府囑託登記機關登記。	1.依合建契約所定（如分屋、分售）。 2.不同意者採權利變換部分，同左。
容積獎勵	容積獎勵、容積移轉，尚有依都市計畫或建管相關法令之獎勵。	同左。
稅負減免	有。	土地增值稅無減免。

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