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嚙踝蕭嚙諸摘
房市交易新寵兒──地上權住宅
2014/05/28
作者: 李永然、田欣永
房價居高不下,國人買屋大不易,因此近年來,已有不少人逐漸將目光轉向地上權住宅。一般而言,地上權住宅房價普遍低於市場一般房價行情,最多甚至可打到五折,吸引不少購屋族的目光。事實上,地上權住宅由來已久,從民國80年代開始,就有不少這樣的建案推出,且都位於台北市精華地段。之所以會有地上權住宅的誕生,主要是土地所有權人為了活用資產,但又不想輕易賣掉土地,於是開始有了地上權住宅的構想,也讓財力不足的民眾能以較低的價格買下安樂窩。不過任何一種利用方式都有其優、缺點,茲分述如下:

一、以設定地上權方式開發住宅之優點

(一)就供給者而言:
1.私有土地地主:不需將土地所有權賣出,就能收取一筆權利金,未來每年還有固定租金收入,供地主在短、中、長期不同階段做直接有效之資金運用,且所得無須負擔土地增值稅,而地主又可將土地所有權遺留給後代子孫,符合國人傳統觀念。
2.國有土地管理機關:國有土地設定地上權,本身雖無免除土地增值稅負之優點,但是公部門也能收取權利金增加財政收入,豐富國庫,作為國家建設之用,且國有非公用土地長久以來多被閒置,為土地資源之浪費,但若將之標售,又易生土地投機炒作之弊病,故以地上權設定方式,可避免珍貴土地淪入少數人或財團手中,使土地增值的巨大利益歸全民共享,對抑制地價不合理上漲也會有所幫助。

(二)對需求者而言:
對於追求舒適便利居住環境的民眾而言,良好的居住生活品質,可能比擁有土地的所有權來得重要,因此購買者可以較少之代價,獲得地段良好、交通便利、生活機能完全、環境品質佳的優良住宅,而地上權建築物所有權屬於自己,並非承租而來,所有人可以依自己之喜好,自由地使用及裝潢,無一般租賃房屋不確定性、不安定之缺點。
地上權住宅無土地所有權,而期限屆滿時,建物處理之方式,係依照設定契約處理,通常是由土地所有人以建物殘值買回,或者無償移轉給土地所有人兩種,而國有財產署在《國有非公用土地設定地上權作業要點》第20點中明白規定,地上權消滅時,地上物尚有使用價值者,其所有權應無償移轉為國有。可預期將來私有土地地主為避免期間屆滿時產生的紛爭,也可能採行地上權期間屆滿後將地上物無償歸為地主所有之做法。此舉相較於目前土地所有權共有之公寓大廈住宅,在共有人眾多、意見分歧的情況下,協商整合不易,老舊建物的改建工程耗時費力且終究未能竟其功,其結果可能是:雖然住宅品質及居住環境早已不堪使用,卻仍無法實施改建,阻礙土地的再生利用;而有期限限制的地上權住宅原則上不會有改建協商之問題,對於地上權住宅所有人將可免去重建所需之時間、協商、工程費用與機會成本等。

(三)就不動產業者而言
不動產業者在土地設定地上權開發的過程中,扮演著雙重角色,有時候為需求者,例如建設公司向土地所有人取得地上權開發,有時則扮演供給的角色,例如建設公司將自有土地開發興建後設定地上權給他人,或是將取得之地上權移轉給他人等等。由於土地成本昂貴,房屋價格居高不下,可能連帶使得不動產業務量減少,對於不動產業者而言,地上權住宅能減少土地取得成本,降低房屋售價,將可刺激市場,有助建設公司度過不景氣之難關。

二、以設定地上權方式開發住宅之缺點

(一)就土地供給者而言:
1.私有土地所有權人:在地上權屆滿前的期間內,土地所有權人若要出售土地以獲取現金,恐怕購買者相當有限,土地資產流動性降低,在長時間的關係下,地主與地上權人能否和睦相處,地上權人能否按時歸還土地,地租是否會準時繳交等等,地主均應加以考量。
2.國有土地管理機關:依目前國有非公用土地地上權開發案的招標情況看來,得標者清一色為大公司或財團,雖可免去土地所有權被財團擁有而炒作的疑慮,但是土地使用權仍為財團所持有,哄抬地上權住宅價格不但無法有效解決土地分配不均問題,也無法達到平抑房價的效果。而過去國有土地被不法侵占情事屢見不鮮,在少數人「占地為王」的心態下,當地上權期間屆滿後,能否順利收回土地,仍非無疑。

(二)就需求者而言:
地上權不具「恆產」之特性,增值的可能性與增值空間也較所有權小,挑戰國人「有土斯有財」的觀念。而除權利金外,可能還需要支付地租,甚至隨著通貨膨脹、土地公告地價的調漲,地租負擔也會隨之加重;在權利買賣移轉時,其所需花費時間較長,流動性較差;以地上權建築物為抵押向銀行貸款時,可能銀行的貸款成數也會較一般所有權住宅為低,且越接近屆滿日期,銀行承貸意願越低,因此購買者須有較充足之自備款,如此將不利購買者之資金運用。且由於地上權設定期間可能長達七十年,面對未來長時間之變化,風險難以評估。此外,地上權人可能面臨外在環境或本身條件的改變,如調職、家庭結構改變等,此時購買地上權住宅的機動性將不如租賃住宅。

(三)就不動產業者而言:
不動產業者取得地上權後興建住宅出售,從中獲取合理之報酬,但是地上權住宅融資,目前銀行承受經驗少,核貸金額成數及貸款利率條件較差,業者需要有較多的自有資金,而目前國人普遍對以設定地上權方式處理不動產的交易方式了解有限,民眾實際接受程度難以掌握,業者推案時,在宣傳與相關法律之溝通上需要花費較多的成本,因此不動產業者大多仍屬於觀望的態度,甚至有不動產業者直接表態不具投入地上權住宅開發案件的意願。
(本文摘自《地上權開發策略與法律實務》一書)
 
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