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教你動手分析投資報酬率
2014/03/21
土地開發投資報酬粗估與分析
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作者：
黃宗源
資料收集、分析、研判
找尋土地過程中，因土地來源多且雜，如果沒有一套簡易的分析與評估方式，常常疲於應付各種土地來源，或者申請了一大堆資料，才發現該土地根本沒有投資價值。為了避免做虛功，必須練就一套功夫，在短時間內做分析判斷。在初期的評估中，只要先有下列資料，即可做研判（做完粗估後，再決定值不值得看現場）：
一、地籍圖：確定基地形狀及範圍。
二、土地登記簿謄本：確定基地面積及產權。
三、都市計畫分區：確定分區、概算投資報酬率。
四、地主之售價或合建條件：概算投資報酬率。
有了上述四項資料，即可依下列方法粗估投資報酬率：
一、買斷土地：
(一)先概算允建容積率V。
(二)再概算允建售坪V× 160%（舊建照取124%，新建照取160%）。
(三)計算：
1.每售坪之土地成本（A＝地價／V×160%）
2.每建坪成本（依經驗值推估）
3.每售坪價格（依市場價格預估）
當C≧（A＋B）×130%時，表示值得進一步評估，否則可放棄（除非基地有特殊潛力）。
二、合建土地：
(一)若地主所提合建比例為建方比地主，則為a%比1－a%
(二)計算B：每建坪成本（依經驗值推估）
C：每售坪價格（依市場值預估）
當C≧（B／a）×130%時，表示值得進一步評估，否則可以放棄（除非基地有特殊潛力或地主有特別配合條件 ）。
在決定做進一步詳細評估之前，有二個動作必須同時進行，一為資料收集分析，一為現地勘查。在資料收集分析方面，必須包括：
一、地政方面：
(一)地籍圖。
(二)土地登記簿謄本。
(三)建物登記簿謄本。
(四)列出土地相關權利人清冊（包括所有權人、地物權利人、他項權利人）。
(五)申請公告地價證明書。
二、建管方面：
(一)都市計畫圖及說明書。
(二)土地使用分區證明。
(三)現況圖。
(四)建物地籍套繪圖。
(五)航測圖。
☆(六)建築線指示（定）圖。
☆(七)複丈成果表。
☆(八)其他管制資料（如河川管制、航高管制、地質斷層、高壓輸電線路安全距離等 ）。
（註：其中☆(六)、(七)、(八)項為進一步需查詢資料）。
投資報酬率分析
看完基地後，一方面準備與地主談，一方面做投資報酬率分析。在此分三個階段說明：
一、條件評估：
依現有收集到的資料做整體的評估，例如土地買斷或合建的條件、資金的籌措與運作、何時推出及銷售到完工時程的規劃等，綜合諸多條件、利弊做評估。
二、規劃模擬：
從取得土地資料後，必須請建築規劃人員先做法令分析，了解土地強度與潛力，從強度分析計算允建容積率（亦即一坪土地可蓋多少坪建物），從潛力分析研判建物可做之用途與業種。此處可做之規劃模擬不一定是最終及最佳設計，但卻是最安全且可做得出來的模擬規劃，其步驟如下：
(一)法令分析：依據適用之法令系統表，做初步之法令分析。
(二)面積概算（土地強度分析）：包括基準容積概算、法定車位概算、銷售面積概算。
1.一般容積率設計。
2.容積率開放空間設計。
3.一般建蔽率設計。
4.建蔽率開放空間設計。
5.特定區限制（如民生社區、林口特定區等）。
(三)基地特地（土地潛力分析）：基地之道路動線、環境特色，掌握基地特性（每一塊基地皆有其個性）。
(四)產品定位：當地市場行情狀況（坪數、總價、單價 ）。
(五)量體模擬：可建樓層、棟數，預見建築物之規模雛形。
(六)平面規劃（業種、用途）。
三、投資報酬率細估：
投資報酬率分析表的製作已成為決定買地價格及合建條件的決定因素，因此分析表的表格化與精準度是絕對必要的。分析表多為各公司自行設計，並無一定格式，讀者可依個別需要自行設計。而投資分析表的運用方法說明如下：
首先我們要了解，房屋銷售收入＝實際成本＋投資利潤。其中成本可分為三大類：(一)土地成本；(二)建築成本；(三)營業成本。
(一)土地成本：一般計算土地成本是以每坪之購買地價×基地面積（坪）。
(二)建築成本：通常所謂的工程造價，指的就是建築成本。
(三)營業成本：除了土地成本及工程造價，其他之費用統稱為營業成本，其內容概述如下：
1.設計費：建築師之設計費，是按照建物類別，依該類別公定工程造價之百分比收費。根據以往經驗，設計費大約可用實際造價的3%來計算（詳表2-1∼2-2）。
2.銷售費用：包括企劃構想、商品計畫、價格策略及廣告行銷等，通常占銷售總額的5%左右（純企劃，不含廣告行銷，約3%）。
3.管理費用：包括工地管理人員之薪資及公司內部與個案有關人員薪水、申請建照、臨時水電、複丈、鑑界等雜費，通常占銷售總額的2%∼3%左右。
4.中人費：土地總成本× 1.5%∼2%。
5.稅捐及利息：最主要的稅捐負擔是土地增值稅、加值營業稅、規費、地價稅等，如為合建，則有保證金利息問題。
6.如為合建，則尚有雜物拆遷補償費及地主房租補貼款之費用。 
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