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10月份法律書摘
農地移轉,要繳遺產稅或贈與稅嗎?

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作者: 連世昌
民國83年間,某甲繼承父親遺留的三筆農地,90年再過戶給大兒子,並於96年1月由其大兒子賣地幫某甲還債,得款新台幣四千四百多萬元,價款由買主直接付給債權銀行及債權人。其間的移轉行為要不要繳稅?

解析

房地的移轉、贈與等,除了房地移轉的法律關係外,還須注意相關的稅負問題。例如繼承的標的如果屬於農地的話,會不會被國稅局課(補)徵遺產稅或贈與稅?而日後再移轉的農地,有沒有受到繼續作農業使用的限制?
一、某甲繼承父親遺留的三筆農地,要不要繳遺產稅?
農地移轉繼承人,若符合五年內繼續作農業使用的規定,可免遺產稅及贈與稅。
遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物由繼承人或受遺贈人承受者,遺產總額扣除其土地及地上農作物價值之全數(詳參農業發展條例、遺產及贈與稅法規定)。也就是說,某甲繼承遺留的三筆農地,依法是不用課徵及繳納遺產稅的。
但必須留意的是,某甲自繼承之日起(民國83年)五年內,必須將該土地繼續作農業使用,否則將被國稅局追繳三筆農地之遺產稅負。筆者曾經處理過一件農地繼承的案子,繼承人繼承農地時固然免繳遺產稅,但繼承後,違法出租農地給他人蓋加油站,後來便遭國稅局查獲,補課遺產稅。因此須留意「農地農用」之限制,以免觸法。
二、兒子受贈農地後,再賣地幫父親還債,即有贈與稅問題
某甲於90年間把三筆農地過戶給大兒子,屬於贈與民法所定繼承人,其土地及地上農作物價值之全數仍可不計入贈與總額,因此免課贈與稅。有疑義的是,兒子嗣後賣地幫父親還債,對於「無償」代父償債之情形,法律評價上乃「視同贈與」之行為,因此就有課徵贈與稅的問題,除非能夠提出這筆代償債務的款項是父親某甲向兒子所借的證據,亦即二人之間有借貸關係的證明。
最後,假設兒子賣地所得四千四百多萬元被國稅局認定為贈與,由於96年贈與稅尚未調降,以當時贈與稅免稅額及課稅級距計算,須補繳贈與稅新台幣一千三百多萬元。因漏報贈與稅,還會處應納稅額一倍的罰鍰,故本案例如遭補稅加罰鍰,恐高達新台幣二千六百萬元。
三、筆者的話
1.目前民間進行不動產交易,有三種不同價位,分別為公告現值、公告地價與實際交易價格。其中公告地價是作為地價稅徵收的依據;公告現值則是買賣房屋後課徵土地增值稅的依據。對於某些有心炒作房地產人士而言,就可以利用上述三種價格間的落差,遂其炒作之目的,這使得交易價格始終無法反映市場實況,也完全稱不上資訊公開透明。
2.根據不動產稅法的規定,妥適利用不動產贈與對象,尤其是夫妻間、父母子女間,以及不動產標的物的屬性(農地),都是規劃節稅的好方法。例如夫妻之間相互贈與財產,是不用課徵贈與稅的。此外,目前法律也已修正夫妻之間贈與的財產可以申請不課徵土地增值稅,讀者不妨善加利用。
3.不動產移轉的交易成本不僅止於實際交易價格,還包括相關的稅捐,甚至漏稅罰鍰都必須考量在內。所以,利用夫妻、親屬間進行財產移轉規劃,以節省遺贈稅、土地增值稅或契稅,就顯得無比重要。
(本文摘自「房地買.賣.仲介三贏法律策略」一書)
 
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