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07月份法律書摘
買間法拍屋,要繳多少稅?

法拍屋投貟法律秘笈  ※購買本書
作者: 李永然
應買人買受法院拍賣之不動產,應繳納稅費,茲略述如下:
一、土地增值稅
法院拍賣時,原則上,自拍定人拍定價金中扣繳至稅捐稽徵處。依《稅捐稽徵法》第6條規定,土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收,優先於一切債權及抵押權,因此由執行法院扣繳土地增值稅後,才可以分配給抵押債權人及普通債權人。但《土地稅法》第51條第2項有例外規定:「經法院拍賣之土地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。」不須繳納土地增值稅,法院應予注意。
拍定人自法院拍賣土地取得所有權後再移轉時,再移轉計算土地增值稅原地價之前次移轉現值,以拍定日當期公告現值為準,但拍定價低於公告土地現值者,以拍定價額為準。拍定價格高於移轉當期公告現值者,應以公告現值作為原地價(即前次移轉現值)。如再移轉當期公告土地現值,未超過拍定日當期公告土地現值,免徵土地增值稅。拍定價格低於移轉當期公告現值者,按拍定價格與移轉當期公告現值差額計徵土地增值稅,並按一般稅率(20%、30%、40%)課徵,或按自用住宅優惠稅率(10%)課徵。
拍定後再出售或其他原因移轉,如打算以自用住宅優惠稅率課徵者,應注意以下事項:
一、一年前無出租:起算日期為取得權利移轉證明書之日;無他人之戶籍,即空戶。
二、一年前未供營業使用:若有他人之營業登記,則通報註銷營業登記,即可證未供營業使用。
三、遷入設籍:所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記並無一年之限制(註)。
二、地價稅
法院拍賣時,被拍賣之原所有權人欠稅不必繳,拍定時,欠繳之地價稅優先扣繳。納稅義務基準日在每年8月31日前取得權利移轉證書者,當年期地價稅由拍定人繳。如在拍賣登記完成後再出售或移轉者,被拍定之原所有權人欠稅不必繳,法拍時,欠繳之地價稅優先扣繳。拍定人於拍定日後應繳之地價稅仍應繳清。

三、房屋稅
法院拍賣時,被拍賣之原所有權人欠稅不必繳,拍定時,欠繳之房屋稅優先扣繳。拍定人自拍定日起,按月使用情形計算繳稅。如在拍賣登記完成後再出售或移轉者,拍定人取得移轉證書後按月使用情形計算之房屋稅仍應繳清。
四、契稅
法院拍賣時,可選擇按拍定價或房屋現值從低作為申報契稅之契價。如在拍賣登記完成後再出售或移轉者,按房屋評定價作為申報契稅時之「契價」。
五、工程受益費
法院拍賣時,被拍賣標的之原所有權人若有欠繳工程受益費,按下列情況處理:
1.對於原所有權人欠繳「已開徵」之工程受益費:拍定人應繳清後, 始得辦理所有權移轉登記。
2.對於原所有權人欠繳「已公告」、「尚未開徵」之工程受益費:拍定人應出具承諾書,表示願於開徵時繳納該項「未開徵」之工程受益費,抑或提前將該「已公告尚未開徵」之工程受益費全部繳清,始得辦理所有權移轉登記。
六、營業稅
在拍賣登記完成後再出售或移轉者,出售人為公司法人,按建物價5%營業稅內含。土地部分或所有權人為自然人者,不必加5%之營業稅。
七、所得稅
法院拍賣時,如有交易所得,房屋部分仍應申報「財產交易所得」。如在拍賣登記完成後再出售或移轉者,出售房屋部分亦應申報。財產交易所得要注意:灱舉證;牞按財政部公布標準申報所得。
法拍土地時,原則上,拍定人不需繳納土地增值稅,而由法院自拍定價金中扣繳至稅捐處。依《稅捐稽徵法》第6條規定,土地增值稅、地價稅、房屋稅債權優先於抵押債權及普通債權受償,因此扣繳土地增值稅後,才可以分配給抵押債權人及普通債權人。例外:《土地稅法》第51條第2項:「經法院拍賣之土地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。」
註:黃振國著:法拍稅費解析,載自法拍勝算實戰研習講義,永然法律研究中心,民國98年5月出版。
(本文摘自「法拍屋投貟法律秘笈」一書)
 
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