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個人拆屋自建或合建分屋如何課稅？
2016/02/24
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作者：
黃振國
一、自地自建與合建型態
《作業要點》十六先就適用範圍明確規定包括：個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分成、合建分售或自地自建等四種情形。所謂合建分屋，係建設公司提供資金，地主提供土地，雙方合作，於房屋興建完成後，按合作協議比例，雙方以交換方式，由地主取得分配房屋及建主取得其應有的基地持分。合建分成，即建設公司提供資金，地主提供土地，雙方合作，雙方以共同名義或由建設公司與承購戶簽訂房屋及土地買賣合約，並依協議比例分配損益。合建分售，則是建設公司提供資金，地主提供土地，分別由地主出售土地、建設公司出售房屋與承購戶，而由建設公司與地主會同承購戶簽訂房屋買賣契約及土地買賣契約，且各自收受承購戶支付之房屋價款與土地價款。自地自建，即建設公司或個人以公司或個人名義購入土地，興建房屋出售。
二、合建分售與地主綜所稅
合建型態會有前述各種，主要是基於營利事業依舊制規定，出售土地所得固然免課營利事業所得稅，但是土地出售所得應分配予股東，列入各股東的「營利所得」，改課股東個人綜合所得稅。如採用合建分售方式，合建之營利事業並未以房屋交換取得土地，而是由自然人之地主直接過戶給承購戶，自然人之地主依舊制出售土地免課所得稅，又不會如營利事業須併入股東個人營利所得，課個人綜合所得稅。基於合建分售方式下，地主可免個人綜合所得稅之優點，以合建分售規劃合建方式，乃成為重要的合建選擇，但財政部已漸進縮小認定「免辦營業登記、免課營業稅及營利事業所得稅」之範圍。換言之，如不屬於國稅局認定符合免辦營業登記、免課營業稅及免課營利事業所得稅之合建分售案條件者，該合建案地主出售土地所得，即應屬個人「營利所得」，須併入地主個人綜合所得總額，課個人綜合所得稅。
三、個人自地自建與合建認應屬營利事業之情形
財政部於《作業要點》十八明確規定，就個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，應屬營利事業，計入營利事業所得額課稅，不適用個人交易課徵房地交易所得稅。《作業要點》列舉有下列三種情形之一者，即應認定為營利事業課稅：
1.第一種：
個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：
(1)個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係《營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則》第4條第1項第2款所稱關係人。《營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則》第4條第1項第2款所稱關係人，乃「指前款關係企業或有下列情形之人：𡛼營利事業與受其捐贈之金額達實收基金總額三分之一以上之財團法人。𥕛營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。𥐥營利事業與其董事、監察人、總經理或與其相當或更高層級職位之人之配偶。磮營利事業與其董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人之二親等以內親屬。𣄃營利事業與其他足資證明對該營利事業具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之人。」
(2)個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。
(3)個人以持有期間在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。
2.第二種：
個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。
3.第三種：
個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。此種情形，依財政部95年12月29日發布相關的函令規定，對於個人以營利為目的，購買房屋或建屋出售，有符合下列要件之一者，即應依法課徵營業稅。財政部95年12月29日台財稅字第09504564000號令：「個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。」
簡言之，有上述三種情形之一者，都應按營利事業交易房地課營利事業所得稅，分配盈餘（即「營利所得」）予地主時，再課地主個人綜合所得稅。節稅建議是，地主若符合條件可適用舊制者，建議以個人名義單純出售土地與營利事業之建主，如此，仍可適用舊制個人土地出售所得免課個人綜合所得稅。
四、自建或合建「持有期間」與合併計算規定
財政部公布之《作業要點》五，就合建或自地自建之持有期間有特別規定。
第一項情形：個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，出售該自建或取得之房屋，依所得稅法第4條之5第1項第1款規定計算持有期間，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用者為限。
第二項情形：個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋，依所得稅法第14條之4第3項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。
五、合建成本之認定與調整
個人以自有土地與營利事業「合建分成」或「合建分售」者，以該土地取得成本為準（《作業要點》十𥕛）。個人以自有土地與營利事業合建分屋，因為是個人以土地與營利事業（即建主）興建房屋，相互交換，房屋以營利事業所興建房屋換出之土地取得成本為準（《作業要點》十𥐥）。並依下列情形調整其取得成本：
1.換入房屋之價值低於換出土地，所收取價金部分之成本應自成本中扣除。例如：換入房屋價值5000萬元，另收取1000萬元價金補償，換出土地價值6000萬元，則該換出土地價值6000萬元扣除另收取的價金1000萬元，即為房屋取得成本5000萬元。
2.換入房屋之價值高於換出土地，則另給付價金部分，應計入成本。例如：換入房屋價值9000萬元，另給付建主價金1500萬元，換出土地之價值7500萬元，則房屋取得成本為7500萬元加1500萬元，共計9000萬元。
3.如以適用舊制免徵所得稅之土地換入房屋者，房屋之成本應按換入時之價值（即含營業稅之銷售價格）認定之。
個人自地自建房屋，土地以其取得成本為準，房屋以實際建造成本為準。
六、合建應申報之情形
個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋，是否屬於新制的交易，而應申報房地交易所得？《作業要點》七規定有應申報及免申報之情形，但如因換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，仍應按比例計算所得申報及納稅。 
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