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土地法第34條之1修法方向初探
2016/02/24
作者: 高欽明
一、多數決處分或變更門檻比例應提高

內政部認為:為達成促進共有土地或建築改良物之自由流通及解決共有不動產糾紛之目的,乃藉由取得同意比例門檻之正當性暨優先承購權之設計,促使共有人加速凝聚共識,以減少爭議,爰提高第1項多數決門檻之比例。
筆者認為財產權保障是保障各個財產所有者所具有之財產價值的法律地位,具有雙重特性,一是保障私有財產權為一種法律制度,另一是將財產權看作一種基本權,係指財產權之保障非經所有權人在同意的價格下,他人不得取得其財產權,且原則上財產權之移轉必須在所有權人自願的情況下行之。
學者邊泰明認為財產權賦予某人之後,該財產權並非神聖不可侵犯,而是在客觀價格下可以移轉該財產權,補償法則允許外力介入財產權的交易過程,即法律保障財產權,但財產權並非神聖不可侵犯。即在客觀條件下,有利害關係之權利人允許外力介入財產權保障之運作過程。筆者認為,以多數決處分共有財產時,亦應注意他共有人之財產權利,否則對共有人權益影響甚大,故同意其比例提高,使本條處分更具正當性。

二、用益物權排除土地法第34條之1多數決處分範圍

內政部版草案以下列因素排除用益物權得適用土地法第34條之1多數決處分:
(一)以多數決設定用益物權之方式,限制他共有人所有權之行使,與憲法保障人民財產權之意旨有違。
(二)又設定用益物權後,係於原共有人間另增加一權利關係,並未簡化共有關係,難謂可達成簡化共有關係之目的。
(三)依現行條文規定應為他共有人提出對價或補償,該項規定屬一強制規定,惟於實務上倘係設定用益物權者,尚不可行,例如各年期租金如何計算?設定權利人是否如期支付?租金與權利價值顯不相當等,亦違反社會公平正義之原則。
(四)共有土地出售時,以多數決設定之用益物權之優先購買權優先適用於他共有人之優先購買權,顯剝奪他共有人權利行使。

三、共有物處分多數決僅限於出賣

內政部版草案修正說明以前述排除用益物權,將第34條之1第1項僅限於「出賣、標示分割、合併」,惟實際上並未針對僅限於此三類案例理由作更充分之論述,且於第二次討論時,更「限縮為買賣」。
*筆者意見
共有土地或建物處分或變更行為之種類、態樣繁多,非必然對他共有人產生不利益之結果,例如:抵繳稅款之處分行為,即符合全體繼承人共同利益;另土地法第34條之1執行要點第5點第1項規定之界址調整及調整地形,亦係符合全體共有人利益之行為;而舉凡標示變更行為,並不涉及權利變更,似無限縮適用之必要。故內政部版本將處分限縮於出賣,且未提出有力論據,將導致本法條促進共有土地有效利用之公益目的大打折扣。爰建議第1項適用範圍維持原條文之「處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」,而不限於「出賣」。

四、共有物分割請求權與多數決處分權競合時優先適用分割請求權

內政部修正理由略以:本條立法目的係為解決共有物無從處分之困難,且依民法第823條規定,除物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者外,共有人本得隨時請求分割,即該共有土地分割之請求權仍然存在,故倘依本條辦理處分或變更並登記完竣前,共有人已依同法第824條第2項規定,向法院請求分割共有物者,應尊重當事人及法院決定,故於草案第34條之3第2項規定共有人依第34條之1規定讓與時,他共有人得以出賣之同一條件優先購買。
*筆者意見
明定優先順序如下:「……除他共有人已於下列期日前,依民法第八百二十四條第二項規定請求分割共有物外……:一、依本條處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權契約經依法公證或認證者,其契約日。二、依本法條處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權契約未經依法公證或認證者,其依第三十四條之一第一項規定以書面通知他共有人之通知日。」

五、共有人出賣應有部分之優先承購權問題

本次修法新增第34條之3關於優先承購權部分,筆者原則同意,惟對第5項修正意見有些微不同看法:本條第5項「依法有合併使用必要者」,所指為何?依現行法規定應合併使用者,除建築法第44條規定之畸零地合併使用外,似別無他法。惟不動產是否有合併使用必要,似非畸零地合併所能涵蓋,即便法無明文,但依其事實若有合併使用必要者,仍宜就全部土地或建物為優先承買,而非僅就其共有之土地或建物行使優先權,否則將不利於土地利用(註)。另對於合併使用必要有爭議者,可適用第34條之9調處之規定。

六、部分共有人對應得對價、補償或其他條件有異議之處理方式

內政部版原第34條之8,其中第2項明定依修正條文第34條之1規定為處分及變更時,倘共有人對於應得對價、補償或其他條件有異議者,得申請直轄市、縣(市)機關進行調處,以減少訟源,並於第3項增訂調處進行中之案件應暫停登記;現已修正為第34條之9,並取消對價及其他條件,草案修訂為「不能協議分割」係指何種狀況?會不會在第34條之8「……有關多數決之計算方式、他共有人應通知之事項、共有人書面通知與辦理提存應踐行之程序及方式、優先購買權執行事宜及其他應遵循事項之辦法,由中央地政機關定之。」再規定其內亦不知曉。
本條文自民國64年7月公布施行至今已四十年有餘,其多數決處分亦限制少數共有人財產權之利益,在多數共有人與少數共有人利益衡量下,兩者皆需兼顧。為使雙方權益皆能獲得保障,土地法第34條之1修法勢在必行,但修法方向不應把多數共有人視為洪水猛獸,過度保護少數共有人,應平衡雙方權益。期望土地法第34條之1未來修法能更趨完備,有更明確的遊戲規則及完善規劃,而不是修法完成真正施行時,出現實務面窒礙難行的窘況,此應非修法之目的。
註:參見98年8月6日98年度台上字第1405號判決(優先購買權符合同一條件而不能隨意變更內容後再主張優先購買)。
 
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