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哪些不動產可以證券化？
解析不動產證券化
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作者：
林永汀
不動產證券化條例第四條第一項第一款規定該條例所稱「不動產」，係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。
是以，可以作為不動產證券化之「不動產」，當以不動產證券化條例第四條第一項第一款所定義之「不動產」為準。但是，因本條款後段「其他具經濟價值之土地定著物」及第十七條規定：「不動產投資信託基金，以投資或運用於下列標的為限：一、已有穩定收入之不動產。二、已有穩定收入之不動產相關權利：指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。……」、第三十條規定：「依不動產資產信託契約移轉之財產權，以第十七條第一項第一款及第二款所規定者為限。前項之財產權上有抵押權者，委託人應予塗銷，並檢具相關證明文件予受託機構。因故未能塗銷者，委託人應檢具抵押權人於信託契約存續期間不實行抵押權之法院公證同意書。……」；所以不動產證券化之「不動產」，自須具備「有經濟價值」、「已有穩定收入」兩項原則，並非凡是符合不動產證券化條例第四條第一項第一款所列示之不動產項目，即可規劃進行證券化。
「不動產」的定義，民法第六十六條明示為「土地及其定著物」；不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。因此，不動產證券化條例第四條第一項第一款所定義之「不動產」，只有兩項，即「土地」與「定著物」；「定著物」包括建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。
土地，係指一定範圍內之地球表面，以及表面上空及地下。所謂地球表面，不一定完全為土壤所覆蓋，如有溝渠、河川、水池雜處其間，亦係土地之一部分。其上達之高度及下達之深度如何？理論上而言，並無限制。但是學說上有認為應以人力所能支配者為限，具體標準如何，因時代及科學之進步，輒有不同。另有認為，土地所有權人僅於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，否則，即有違反禁止權利濫用及行使權利不得違反公共利益之原則。
定著物，係指繼續密切附著於土地，不易移動其所在，依社會觀念認為非土地之構成部分，而有獨立之使用價值者而言。最重要的標的為房屋及其他各種建築物，至於建築物是否符合建築法規、有無申請建築執照，在所不問。
不動產證券化條例第四條第一項第一款定義的「不動產」，其「土地」乙項，凡已具備「有經濟價值」、「已有穩定收入」兩項原則即可成為證券化標的，較無疑義，其他列示項目，認定上較有爭議。
司法院大法官會議釋字第九十三號解釋表示：「輕便軌道，除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地，而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產」，所以軌道之所以成為「不動產」，不能是臨時敷設的，必須具備「繼續附著於土地，而達其一定經濟上目的」之要件，始足稱之。其他相類似的項目，例如道路、橋樑、碼頭、停車場等，亦應為相同之認定。
此外，建築法第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」；土地法第一條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」、第二條第一項規定：「土地依其使用，分為左列各類：第一類建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。第二類直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。第三類交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。第四類其他土地，如沙漠、雪山等屬之。」、第五條規定：「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」，對於認定不動產證券化之「不動產」，亦應注意。
至於「其他具經濟價值之土地定著物」，是抽象的籠統概念。解釋上可透過不動產證券化條例第六條：「受託機構募集或私募不動產投資信託受益證券，應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效；其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法，由主管機關定之：一、不動產投資信託計畫。……。主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書……」、第八條：「不動產投資信託計畫，應記載下列事項：……五、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。六、投資計畫：包含計畫購買、管理或處分之不動產或其他投資標的之種類、地點、預定持有期間、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率等事項。……」、第二十二條：「受託機構運用不動產投資信託基金進行達主管機關規定之一定金額以上之不動產或不動產相關權利交易前，應先洽請專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書。……」、第二十九條：「不動產資產信託之受託機構募集或私募不動產資產信託受益證券，應檢具下列書件，向主管機關申請核准或申報生效；其審核程序、核准或生效條件及其他應遵行事項之處理辦法，由主管機關定之：一、不動產資產信託計畫。……主管機關於審核前項書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書。其屬於募集受益證券者，並應洽經證券主管機關核准。……」、第三十一條：「不動產資產信託計畫，應記載下列事項：……五、信託財產之內容及經專業估價者估價之信託財產價值。……九、信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。……」、第三十三條：「不動產資產信託契約，應以書面為之，並記載下列事項：……三、信託財產之種類、內容及其依第三十四條所為估價之價額。……」、第三十四條：「受託機構依第二十九條規定向主管機關申請核准或申報生效前，應先洽請專業估價者就不動產資產信託之信託財產，依不動產估價師法之規定出具估價報告書。」等條規定，予以控管、認定。 
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