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持分≠使用權
2014/03/21
有地下室共有部分之持分 ，未必擁有停車位使用權
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作者：
林永汀
建物區分所有權人未必持有地下室共有持分
最高法院79年台上字第2810號民事判決表示：「公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分。上訴人並未舉證證明其與上開公寓之原始建築人間，就該公寓之地下室所有權各取得應有部分十二分之二之權利，則其主張伊等因取得上開20號房屋二樓（林○邦）及三樓（林○彥）之所有權，即對該房屋地下室所有權應有部分各十二分之二，自非有據。其次，系爭地下室有單獨出入口，有照片可按，其非附屬建物，甚為明顯，自屬獨立於建物而適於為單獨所有權之標的。而該地下室為訴外人廖詹○○等二人所建造，迄未辦理所有權第一次登記，為兩造所是認，則其所有權仍屬原始建造人廖詹○○等二人所享有，兩造並無共有之可言。上訴人對被上訴人張東○、張東○、林陳○○、林○弘、林呂○○、○○教會提起確認之訴，請求確認伊等就系爭地下室所有權各有應有部分十二分之二之權利存在，自難謂合。又上訴人對系爭地下室並無所有權應有部分，則其主張上開20-5號住戶未經其同意，出入停車為侵權行為，及以所有人之地位，訴請被上訴人（張東○、張東○除外）將停車場拆除，回復原避難室、貯水池原狀，交還與伊等，亦非有據。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，核無不合。查上訴人在原審係主張伊等分別買受系爭第20號公寓第二、三樓，而當然包括地下室所有權在內云云，惟原審既認定地下室係獨立之建物，系爭公寓之各樓所有人，並不當然按其所購房屋面積取得地下室之應有部分」，故而，買受公寓大廈區分所有權單位，並非一定擁有地下室之共有持分。
取得地下室共有持分，未經分管約定，仍不等於擁有停車位使用權
另外，最高法院86年台上字第1656號民事判決亦表示：「按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；惟同法第820條第1項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第818條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋。上訴人向法院拍定買受上開房屋及停車位，有上開不動產權利移轉證書可稽，而停車位部分並於備考欄註明：『分管停車位二位共六十萬元』字樣，則上訴人似已買受已經分管之停車位，依上開說明，自得就其買受之分管停車位行使其使用收益之權利。上訴人於原審一再主張：伊依拍賣程序取得系爭停車位之所有權，復根據分管約定就如附圖編號第4號、第5號之停車位有使用權等語（見原審卷第54頁、第67頁反面），是上訴人似非僅單純買受該二停車位之所有權應有部分，亦承受該二停車位之分管權利，即上訴人除對系爭停車位有共有權外，對債務人潘○富原對系爭停車位之分管權利，亦已一併承受。依首揭說明，上訴人是否不能請求被上訴人將系爭停車位交還其個人，即非無研求之餘地。至被上訴人雖謂：伊已由債務人潘○富受讓該停車位云云，但既未辦理所有權移轉登記，即不能以此項債之關係對抗上訴人。況地下室停車位與地面建物專有部分具有密切不可分之關係，地面建物專有部分所有人不得將地下室停車位單獨出售於對建物無區分所有權之第三人，或保留地下室停車位而將地面建物專有部分出售他人（修正前土地登記規則第72條第2款、修正後土地登記規則第80條參照），被上訴人既僅由債務人受讓地下室停車位，而無一併受讓地面上建物專有部分，依上說明，亦屬不合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由」所以，取得共有地下室應有部分權利範圍，如未能證明已經分管契約約定對特定停車位享有使用，仍不能主張已取得與有停車位使用權者相同之共有持分，即謂應擁有停車位。 
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